上海21日“修改”房地产登记相关规定。市房屋土地资源管理局21日发布通知称，上海市近日根据《物权法》重新梳理了2003年制订的《上海市房地产登记条例》，并出台了《上海市人民政府关于贯彻做好本市房地产登记工作的若干意见》。新规定的重大变化之一是房地产登记日的定义发生了变化。房地产登记日期由原规定的登记申请受理日期变为房地产登记日期。两者之间的差距约为10天。

在现在的房地产买卖交易中，很多购买者在房地产登记机构的受理日，也就是说登记机构发行收据后，支付了所有的房费。新规定出台后，更合适的方法是在注册机构的房地产证明书被批准记录或者拿到房地产证明书后支付房费。

为了配合《物权法》实施，市里修改了房地产登记的规定。上海市住宅土地资源管理局21日发布通知，上海市政府最近根据《物权法》重新整理了2003年制定的《上海市房地产登记条例》，制定了《上海市人民政府关于贯彻市房地产登记的几点意见》(以下简称《几点意见》)。该《意见》根据《物权法》进行了更加人性化的修改，重新规定了房地产登记机构的责任、登记日期、预告登记、修正登记、异议登记等内容。

一房两卖，跳跃价格希望成为历史

根据《物权法》的规定，市预告登记双方合意，对于不分割房间和现在房间的单方面申请预告登记的，登记机关必须检查当事人的预告登记，双方的预告登记还有操作程序。房地产市场行情走好时，卖家随时毁约，不停跳价的现象，在新的房地产登记细则实施后，有望在房地产市场上消失。

政策

现在的房间也可以预告注册

本市《注册条例》对预告注册的原有规定，可以单方面申请，也可以双方申请的预告注册失效日期，期待房间从最初注册日2年，现在的房间从预告注册日起2年。

现在根据《物权法》的规定，市里的预告登记双方都很满意，不分房间和现在的房间的单方面申请预告登记的情况下，登记机关必须检查当事人申请预告登记的约定文件，双方预告登记的情况下，仍然保持现有的操作程序。

一般的不动产登记是登记现实的不动产权利，预告登记是将来发生不动产权利变动的请求权，具有排除他的效力，可以防止住宅所有权人一家两家出售。

◇律师解读◇

卫新上海合作律师事务所律师

过去，预告注册制度已广泛应用于期待房间的销售。但是，原有的法规中并没有针对现房和二手房可以预告登记的相关条款。卫新律师说，购买期待房时，签订预售合同后，购买者收到的预告登记证明书实际上是预告登记。交房后，购房者用预告登记证书交换生育票。这次新的不动产登记细则，特别是在规定中加入了不分室和现场，对于购买新房和二手住宅的人来说是很好的保障。

对于新房购买者来说，预告登记后，可以避免开发人员在过户前抵押销售的房地产但是，卫新律师表示，这项规定的公布对规范二手住宅的买卖有更大的意义。房地产市场行情好的时候，卖方暂时违反合同跳跃的现象很普通。“现在房地产市场中，大部分的纠纷都是二手房违约纠纷。”他表示。该规定出台后，买方支付意向金和预付款后，卖方可向注册机构申请预告注册，通过法律保障自己对房屋所有权的优先购买权，防止卖方在一段时间后违约涨价。

不必过早支付房费

在当前房地产买卖交易中，许多买家在房地产登记机构的受理日，即登记机构发行收据后，向卖方支付了所有房费。但新规出台后，这种做法会给买家带来很大的风险。更合适的方法是，在注册机构的房地产证明书被批准记录，或者拿到房地产证明书后支付房费。支付所有房费的时间比以前晚10~20天。

◇政策变化◇

“登记日”界定重要变化

《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定，即“不动产物权的设立，变更，转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。

本市《登记条例》第11条规定，“经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。”

由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，因此，本市原来以记载日溯及至受理日为登记日的规则，应当依《物权法》所确定记载生效的原则作出调整，调整后的登记日以记载日为准。《若干意见》中也明确要求登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册，并将记载之日注明为登记日。需要提醒的是，在登记机构审核期间，可能发生查封，异议登记等情况，会给房地产交易带来潜在的风险。

◇律师解读◇

根据现在的房地产交易操作，购买者向银行申请住房贷款的话，登记日期变化的风险会大幅度降低。因为银行一般在发行房地产证明书后发行。这一新规定出台后，全款付清的购房者尤其要留意。卫生新律师说。他表示，目前房产交易中，如果没有申请房屋抵押贷款，最常见的做法是，在签订房产买卖合同时，付30%的首付款，在交易中心过户后，付60%的房款，开具收据后，付清尾款。

房地产登记机关受理日，登记机关向购买者发行收据。之后进行审核，一般需要10-15天。批准后登记入口簿。然后提交证明书制作部门制作房地产证明书。这一过程又需要5天左右。”卫新律师向早报记详细介绍了整个房产登记的受理过程。

按照新规定，登记日的界定发生了变化，也就是说，购房者必须再多等10日~15日登记入册后，或者干脆等20天产证到手后，再支付全部房款，才万无一失。否则，期间如果物业发生查封，异议登记等情况，将给购房者带来风险。

登记多了3个月“拖延期”

本市对预告登记时效作了新调整，即对预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地使用权，房屋所有权和房地产他项权利登记之日起三个月内未申请房地产登记的，预告登记失效。以往，预告登记的时效只能持续两年。今后，预告登记的“效力”持续到债权消灭或者预告登记当事人可以进行不动产登记后三个月内。“全程”保护申请预告登记的购房者。

◇政策变化◇

预告登记时效更人性化

《物权法》第21条规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。

上海市《注册条例》对预告注册的原始规定，预告注册失效日期，期待房间为初始注册日期2年，现在房间为预告注册日期2年。

现在根据《物权法》的规定，预告登记的时效也相应调整，即预告登记后债权消失，或者可以自己进行土地使用权，房屋所有权和房地产其他权利登记之日起3个月内未申请房地产登记的，预告登记失效。

◇律师解读◇

按照目前的规定，预告登记的效力一直持续到债权消失，或者预告登记人可以进行房地产登记。该规定确保购买期待住宅的购买者在获得产权之前，权利一直受到保护，不拘泥于两年的期限。更人性化的是，新的规定增加了预告登记当事人3个月的延期。

也就是说，从申请预告登记到取得生育证的日子，之后的3个月以内，你的权利得到了保障。卫生新律师说。