10月1日实施的《物权法》作为规范财产关系的民事基本法律，全面详细规定了物权归属和利用等内容，特别是土地和房屋归属和利用的法律关系。而上海目前实行的房地产登记条例中，部分条款与《物权法》不完全一致，近期上海对房地产登记工作进行了全面梳理，并对现行登记条例提出了修改意见。记者今天获悉，经市人大同意，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻做好本市房地产登记工作的若干意见》，作为过渡性规定，对登记机构职责，登记日，预告登记，更正登记，异议登记等方面内容做了明确的规定。

对登记机构的履责要求更加高了

《物权法》第12条规定了登记机构的职责，包括查验资料，询问申请人，如实及时登记，必要时可以实地查看等内容。受理过程中，如果注册机构认为申请注册事项与提交的申请注册文件不一致，提交的申请注册文件之间缺乏相关性或房地产相关情况需要进一步证明，可以要求申请人补充材料。另外，当事人申请注册的房地产与注册登记的内容不一致，注册机构认为需要实地检查的其他情况，注册机构可以在房地产的位置检查注册目标物的情况。这样做的目的是让注册机构在自己的职权范围内，尽可能的履行职责，尽可能的保证如实、准确，及时的记载房产权相关事项，避免出现注册错误。与以往的工作流程不同，在注册时增加了询问申请人等环节。

登记日的定义有重要变化

《物权法》第14条明确规定了房地产权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。上海《登记条例》第十一条规定，经审查符合规定的，房地产登记机关应在房地产登记簿上记载相关事项，登记申请的受理日期为登记日期。由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，因此，上海原来以记载日溯及至受理日为登记日的规则，应当依《物权法》所确定记载生效的原则做出调整，调整后的登记日以记载日为准。《若干意见》中也明确要求登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册，并将记载之日注明为登记日。需要注意的是，在注册机构审查期间，检查、异议注册等情况可能会给房地产交易带来潜在的风险。

改变重“证书”轻“登记簿”的观念

《物权法》第16条规定“房地产登记簿是物权归属和内容的依据”。房地产登记簿明确是房地产物权的法律依据，因此登记机关要求登记信息如实记入登记簿。使登记簿具有公信力和公示力。

房地产权的归属和内容必须以房地产登记簿为基础，房地产权证书只是房地产登记簿上记载的内容的外在表现，房地产权证书上记载的事项必须与房地产登记簿一致。如果记载不一致，物权法规定除了证据证明书的注册确实错误以房地产登记为基准。为了维护交易安全，在签订交易合同之前，可以先到登记机关查询该房产的产权情况，是否设置抵押情况，物权法第十八条也规定了权利人，利害关系人可以申请查询，复印登记材料，登记机关必须提供。这也充分体现了登记簿的公示力对保护交易安全具有重要意义。

重视预告登记，防止一女二婚

《物权法》第20条规定，当事人可以签订房屋买卖或其他房地产权的协议，保障将来实现物权，并按约定向登记机关登记。预告登记后，未经预告登记权人同意，处置该房产的，不产生物权效力。预告登记后，债权消失或房地产登记日起3个月内未申请登记的，预告登记自动失效。

上海《登记条例》对预告登记的原有规定是：可单方申请，也可双方申请；预告登记失效日期，期房为初始登记之日起两年，现房为预告登记之日起两年。现根据《物权法》的规定，上海预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。预告登记时效也相应调整，即对预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地使用权，房屋所有权和房地产他项权利登记之日起三个月内未申请房地产登记的，预告登记失效。

一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人“一房二卖”。

利用“更正登记”，保护自己的物权

《物权法》第19条规定：“权利人，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。房地产登记簿上记载的权利人书面同意更正，或者有证据证明登记簿有错误，登记机关必须更正。

更正登记是为了保护实际权利人的物权，允许真正的权利人和利害关系人根据真正的权利状态更正房地产登记簿上记载的内容。房地产权利人，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，均可以申请更正登记。申请时，更正申请的当事人应向登记机关提交认为登记簿记载事项有误的证据。注册机构应更正的情况有两种。一是登记簿上记载的权利人书面同意，登记簿上记载的事项确实有错误，二是有效的法院判决、仲裁机关判决、人民政府制定的土地权利纠纷处理决定可以证明权利记载有错误。

更正注册处理期间，注册机构暂停注册簿上注册的权利人转让，设定其他权利、租赁等情况的注册机构进行转让，设定其他权利、租赁等房地产注册期间，利害相关人员申请更正注册，注册机构应停止注册审查。

《异议登记》加上《前道》程序，减少有效期

《物权法》第19条规定，《房产登记本权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机关异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不予起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损失的，权利人可以要求申请人赔偿损失。”