我国国土面积居世界第三位，但由于同样庞大的人口基数，住房问题仍然是当今时代的热点，在房地产行业的激烈发展的同时，加大了各房地产企业之间的竞争。在保证销售量的情况下，如何使公司房地产面积获得更高的收益，即如何在房地产项目全过程中进行有效的成本管理和控制，成为当今房地产企业关注的焦点。本文详细介绍了房地产开发项目各阶段成本管理的控制手段和基本策略。

1引言

近年来，我国房地产发展的速度是有目共睹的，房价的不断飙升会给社会房地产公司随随便便就能获得巨额收入的感觉。事实上，房地产行业是被国家政策严格约束的，又由于需要庞大的资金，同时冗杂的资金链、复杂的建设环节、漫长的资金运转周期，要想获得稳定可观的收益，一个全过程的，即对于房地产开发项目的各个阶段的有效的成本管理，是必不可少的。降低成本是房地产企业在激烈竞争中区别开来的关键。

2投资决策取得阶段的成本管理

良好的开始一般是事物成功的前提，投资决策取得阶段对房地产公司来说已经是成本管理的开始。分析项目的大致预算和可行性后，购买性价比高的土地，以后的过程工作一半。涉及土地的因素很多:土地价格、地理位置、购买时机等。好的土地可以使原本被动的企业获得很大的竞争力，同样具有竞争优势的企业，购买坏的土地，这个项目可能会回到解放前。

企业应首先调查当前市场现状，分析未来发展趋势，估计土地成交后的大致前景和利润。在此基础上，对可选土地进行可行性分析，结合自己的产品类型和以前的分析，将土地分为等级。对最高级的几块土地，进行详细的成本估算，判断是否完全适合自己的项目概念计划，能否获得稳定的市场目标。通过各方面的渠道，正确获得土地区间、所需产品的销售价格区间、成本、利润等财务和非财务信息。用整个开发过程的总房价，减去目标利润、开发费用、财务费用、税收倒算出土地的成本区间，最后做出性价比最高的选择。

3设计阶段的成本管理

很多人觉得施工阶段动用资金多，是整个房地产项目中对于成本影响比例最大的阶段，但事实上施工阶段只是对于设计计划的一个实施，除了一些额外增加的工程费用，它投资成本的关键往往是在设计阶段被控制的。如此看来，设计阶段已经大致确定了整个工程投资的成本。设计阶段的成本管理主要通过以下方法实现。

3.1规定设计预算上限

按规定设计预算上限，初步控制成本。在安排设计方案时，也要考虑自己企业的管理水平和技术水平，避免眼睛高手低。合理控制各部门成本:选择设备和施工材料，实现经济可靠，避免使用需要大量维护费用和运输成本的部件，尽量使用标准化或系列化的部件，具有交换性，降低成本。绘制施工图纸时，设计部门应遵守与施工部门相同的标准，以免在交流中产生误解。施工图纸也应严格控制，在满足基本要求的前提下，减少复杂的设计结构，严格控制不必要的图纸变更和预算上限变更要求。设计图出现错误时，造成的经济损失应由设计机构承担，确保设计机构态度认真，工作严格。

3.2加强施工图纸审查

施工图纸是直接影响设计阶段成果好坏的关键。因此，加强设计阶段施工图的审查，事先确保图的可靠性和可行性，避免在施工过程中发现问题，是该阶段成本管理的核心。根据建筑工程的相关建设经验，设计部门以外的专家可以审查设计图纸，有效降低设计方案不完善、图纸表现不当造成的经济损失。同时保证工程质量，便于后续工程施工，进一步促进了施工建设阶段的有效成本管理和控制。

4招标发包阶段的成本管理

获得设计机构提供的图纸后，下一个任务是选择合适的承包商，根据设计图纸在预算范围内进行施工和建设。今天的建筑工程市场鱼龙混杂，不良承包商容易钻空子。房地产经纪人应引进招标竞选制度，严格审查投标人。选择优秀的承包公司，可以最直接提高施工质量，缩短施工周期，降低工程成本，培养长期合作关系，实现未来工程项目共赢。另一方面，招标制度也促进了建筑市场的公平和公正，减少了投机巧妙、腐败的可能性。招标发包阶段的第一步是制作高质量的招标文件，这是能够找到符合项目要求、稳定可靠的承包商的基础。

企业自身应充分理解招标项目，常规，即质量技术规格统一的工程物资，一般以最低价格中标，遇到专业性强的工程项目，应聘第三方专家，综合价格、规模、技术水平、性能等指标进行综合分析法或性价比法具体的发包模式应根据工期、质量、投资管理进行选择和判断，降低运行风险。通常，公开招标是最好的方法，优先选择资质高的承包公司和监理公司。

企业还应聚集技术、经济等各方面的专家，组建评委，遵守职业道德，公正客观评价招标，承担相应责任。评价必须通过企业的相关措施确保其保密性。招标评价决定施工队伍后，应签订建设工程承包合同，合同价格为最终中标价格。合同要求详细，合同各方工作和义务密切相关，必要时应由专家审查，合同对双方公平，无漏洞，保障投资工作稳定开展，投资目标逐步实现。合同中工程进度金的分配应分阶段支付，投资者应严格按合同书写，支付施工者完成的工程量，防止超进度支付。

5施工阶段成本管理

施工阶段开始时，由于设计完成，工程方案也基本确定，此时大量节约投资变得非常困难。但是，由于工程投资主要是在这个时候进行的，所以成本管理浪费这个阶段的投资。因此，施工阶段的成本管理也是降低工程成本的重要内容。

5.1认真审查施工方组织设计工作

房地产开放商应审查施工方组织设计方案，具体包括施工条件分析、主要施工方案、施工进度计划等。必要时可优化，使投资、质量、工期三者平衡良好。对施工单位进行监督，改善施工进度计划，在质量保障的前提下，尽量减少工期，降低工程成本。但是，不要过度追求短期工期。相反，消耗巨大的投资，本末倒置。施工技术也要严格监督，施工要整齐，设计不能形式化。

5.2妥善处理工程变更和现场签证

关于房地产项目的因素非常复杂，施工中由于各种情况，工程量的变化、施工进度的变化、施工方和承包方因细节而矛盾是不可避免的。这些情况可能会增加投资量，影响企业的经济效益。对于工程变更，企业首先应该进行必要性分析，结合相应的工程量变化，带来的效益的变化去判断变更是否合理；其次每一个变更要求都必须确保经过发包方监管项目的总工程师的同意；最后，如果设计变更过大，超过了原有的设计标准，或者所允许的设计规模时，需要重新提交审批部门审查，以及请求相关其他部门的批准。总之，妥善处理工程变更，既能保证工程顺利进行，又能避免不必要的经济损失。

5.3做好反向理赔工作

由于承包方经验丰富，一般具有较强的理赔能力，将导致承包方多出的费用和损失。面对这种情况，发包方只能提前做好准备，在签订施工合同阶段，要注意收集各种可能涉及索赔论证的材料，做好反索赔工作。由于索赔工程成本管理是一项多样性的工作，涉及经济、技术、管理等多个方面，必要时也可以雇用专家进行管理，必须事先判断可能的索赔，立即补救。否则，只有亡羊补牢。

6结算阶段的成本管理

结算阶段的主要任务是审查，包括结算资料是否完整、工程量是否真实、定额单价是否合理、其他费用是否正确等。审查要求非常严格，要仔细检查从图纸到合同和各种动态资料。根据施工图纸和合同，判断工程任务是否完成，工程质量、材料价格是否符合标准。工程量是审查的关键，实事求是，反复验证，不能错过隐蔽的工程量。定额单价有相关规定，但在具体操作过程中由于人为疏忽和私心，或者在结算过程中不符合规定的行为，也有可能影响工程成本，因此必须慎重对待。

7结语

房地产开发项目确实很复杂，需要有序的成本管理。只有对于整个项目进行全过程的成本管控，在各个阶段都保证其成本的合理性，才能真正提升企业的经济效益，使企业在激烈的市场竞争中拥有稳固的地位。