成本圈金鑫先生说:近年来，大多数房地产经纪人采用模拟清单招标，签订暂定总价合同，后期重新计量固定总价合同进行招标。很多房地产经纪人不是采用传统的名单招标模式，而是采用市场价格系统的名单模式(即招标人的企业定额标准)，全额费用包括综合单价、内置计算规则、形式条款，进行风险转移。许多市场价格系统清单提供全部费用综合单价，投标人只需在综合单价后面的空格中填写下降浮动率即可。

模拟列表与传统列表相比，重量增加了这一环节，看起来很简单，但实际上陷阱很重，稍微不小心就中招了。招标人不仅是游戏规则的制定者，他也是参加的选手，也是裁判员，集公、检、法于一身，发言权至高。

由于投标人对传统计算规则有习惯性的思维定式，防范更加困难，对投标人的综合能力提出了更高的要求。

陷阱1:模糊规则

许多招标文件重量计算规则采用招标人企业定额规则(非定额规则)，其计算规则特征:规则不完整，前提不明，可以进行多种说明，模糊正确，发生争议时，本活动的最终说明权归举办者所有

例1、计算规则:地温按地面面积计算

再计量审查时，所有者不按地面净面积计算，而是按地温线圈最外面管的外皮尺寸计算面积，从墙面到最初管之间的工程量减去(见意图1)。理由:从墙面到最初的管子的距离是地温的面积以外。厕所也要扣除大便器所占的面积。原因:大便范围内没有地温管。至于地暖的面积内的为何也要扣除，却不予理睬。

地温的地面面积是什么面积？你的习惯思维一定是内部净面积。规则利用你的思维方式，模糊正确。由于非定额规则，定额站也无法解释，只能让双方协商，解释权最终还在业主一方。原本有微利的单价，经过这个按钮，工程量减少，很快就会出现赤字。以4.90×3.60米的主卧室为例，实际扣除工程量为：（4.70×2+3.24×2-0.90房间门）×0.16 间距≈ 2.40m2，占地面面积的2.40÷（4.7×3.4） ≈15.0%。16万m2的住宅工程，扣除≈15%的工程量，其损失不可谓不巨大。

例2、计算规则:扶手按图示尺寸延长米计算

阳台不锈钢扶手的一侧或两侧为外墙，外墙为100mm厚FS一体化保温板。审查时无视埋入材料和膨胀螺栓锚在结构中的事实，强制扣除的保温板厚度所占的长度(见意图2)的理由:显示尺寸。凹形阳台两侧靠墙，共扣除200mm，外栏为304不锈钢，每米单价240元，阳台扣除48元，16万mm以上住宅工程，累计为大金额。

陷阱2:双重标准

计算规则:建筑工程扣除门窗开口、过人孔、空圈、嵌入墙壁……占有的体积、突出砖墙面的窗台虎砖…三皮砖以下的屋檐和腰线等体积也不增加。

招标计算规则和定额计算规则几乎没有区别。规则不明确是图示尺寸还是施工尺寸，重量审查时，开口扣除不按平面图、门窗表的0.9×2.20尺寸(看屏幕截图3)，按0.9宽×2.31高扣除。理由:门洞下面没有砖墙。因为没有结构，所以必须根据施工尺寸扣除地温层、表层所占的厚度(见意图4)。

但计算外墙保温抹灰面积时，不按实际施工尺寸，依然按图纸尺寸扣除开口面积(见意图5)。

例如，外窗规格为1800×1400，窗侧壁厚30mm的保温砂浆涂抹后，实际施工尺寸约为1740×1340。虽然各单位的施工方法不同，成活后的洞口尺寸大小会有差异，但绝对小于1800×1400。

陷阱3：敌明我暗，文字游戏

例1、计算规则：混凝土不分标号，按平均标号C30单价执行。

业主招标时只下发数张建筑方案图，无结构图也无任何结构说明。投标人根本无法判断，也无从判断。据重量计算，工程混凝土加权平均单价超过C35。根据当地市场，混凝土水平差额为15元。工程的混凝土含量为0.49m3/m2。仅此一项，损失额换算成建筑面积7.35元/m。

显然，知道设计意图的人只委托设计的招标人，制定这样的规则，明显准备好了，敌明我暗，百发百中。没有充分的把握，就不会出现这样的规则，冒着这个风险。

例2、计算规则:商品混凝土以××市场信息中商品混凝土C30非泵送的信息价格为基准，另行计算泵送费用。

这个规则逻辑奇怪，定义恶意:非泵送凝土，+泵送=泵送凝土。

泵送混凝土塌陷度大，水泥用量大，同时含泵送剂，因此单价略大于非泵送混凝土，当地泵送和非泵送信息价格差为10元/m3左右。招标文件玩文字游戏，在泵前加上非字，看起来不经意间的非字符折合建筑面积4.5元/m(泵混凝土含量约为0.45m3/m)。

陷阱4:至高发言权，单方面强制

招标文件:材料差距:本总包招标差距仅调整混凝土、钢筋、砌体、电线电缆、钢管(焊接钢管、镀锌钢管、无缝钢管)5个主要材料……

例如1、砌体是砖和砂浆构成的合体，砂浆是砌体的一部分，砂浆构成的水泥、黄砂、石灰、水也应该调整。但是，价格调整时，业主只补充砖、块，水泥、黄砂、石灰不调整。原因:水泥、黄砂、石灰不是砌体。且理直气壮，不容置疑：我们公司从来的政策。全国各地所有的开发项目，水泥、黄沙、石灰一律不调，本工程自然不例外。

其实业主也很清楚，这是因为文字没有定义，逻辑不严格。如果调整建筑砂浆中的水泥、黄砂、石灰，这个口一打开，抹灰砂浆用的水泥、黄砂、石灰投标人也必须调整，一个工程总是一国两制，只调整建筑砂浆不调整砂浆。所以，只能强制否定，以免后患。

同样，在工程材料、旋转材料的定义不明确的前提下，模板支撑、脚手架中的摊销钢管(同属焊接钢管)的差距也被强制取消。

例2、计算门窗侧墙保温抹灰时，只计算侧墙混凝土面抹灰，不计算100mm厚FS保温板上抹灰面积。(见图6)

以1.8×1.4窗为例，扣除的工程量为(1.8+1.4)×2×0.12(100mmFS保温板+20mm外抹灰厚度)≈0.77m，占窗面积的30%。加上聚合物抗裂砂浆、网布、外涂料，连接工具材料，实际成本在120元/m以上。根据外门窗面积占建筑面积的0.28，16万m的住宅工程(考虑到门侧壁面积的比例相对较小的因素)累计损失约为百万左右，不能说不大。

结语

上述例子只是沧海一粟，以格式条款排除招标人自身义务，排除招标人权益的规则、条款数不胜数。重量计量后显示的数据分析，受上述不公平规则影响的成本占总价格的1.5%以上。其中，投标人的综合技术能力强，有些可以有效预防，但欺负、单方面强制，无法挽回。传统名单大多是名枪，模拟名单中除了明枪以外，更多的是暗箭。故报价时需考虑霸凌、单边不公平因素对成本的影响。

模拟列表最重要的一点也是最困难的一点，成本的预测、预测(根据模拟列表的预测总价格综合计算该项目的投资额和结算额)。特别是模拟列表中没有图纸或者只提供几方案图的情况下，这样的工程必须根据模拟列表的说明，根据自己的实际情况，结合当地的习惯、市场行情等，比较数据库的技术经济指标数据。不仅要从微观的角度来看，还要从宏观的角度来判断。微观上，尽量充分考虑不利因素，宏观上进行综合评价、控制(如上述霸权、单方面不公平因素)。因为在很多情况下，你提出的明确、疑问，甲方为了避免风险，请自己考虑回答。

成本圈田伟先生说:重点强调施工公司在投标阶段计算投标工程量清单的重要性，否则可能面临巨大损失。一眼就能看到洞，能及时停止损失，这就是成本人核心竞争力的表现。在投标阶段计算投标工程量清单一目了然的洞，不仅是空洞的口号，也是经验的累积沉淀和综合实力的表现。