1.熟悉程序

接收入住通知→准备材料→提交业主材料→领取和检查开发商提供的文件→验收房屋→就验收中存在的问题提出质询和书面整改意见→与开发商协商，获得解释和问题整改的书面承诺→签署《房屋验收交接表》并领取钥匙。

重点提示1:签订《房屋验收交接表》，意味着消费者认可开发商交付的房屋是否符合合同。因此，消费者应先验收房屋，整改质量问题，然后签署《房屋验收交接表》。

重点提示二:缴纳物业费不是购房者查房的必要条件，开发商和物业公司不得限制购房者查房和接收房屋。

二.准备工具

1.橡胶锤:用于检查墙壁、地板、窗台空鼓；

二、盆或桶：用于检查排水是否通畅；

三、卷尺：用于测量房屋净高；

4.20米长的透明水管：用于检查地平；

5.塑料袋:用于检查防水；

六、万用表：用于检测电路；

7.验电插头：用于检查插座是否脱线。

8.相机:用于拍照取证；

9.其他工具。

3.查看资料

(一)配套项目

入住前，业主应首先检查物业服务公司是否按照《郑州市新建住宅小区交接验收办法》的规定对小区的设施、设备和公共环境进行了验收。如果了解小区是否按规划设计建设，可以根据规划详图或总平面图等相关资料，主要查看小区布局、建筑数量和摆放、绿地和活动区、小区道路、绿化、雕塑小品、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理服务室、会馆、消防、变配电、安防监控、建筑自动控制、电梯等设施设备是否与设计一致。

房地产交付应五通一平，即通电、通路、供水、燃气、污水和土地平整。园林绿化是否完成。

(二)物业服务

业主应查看相关物业服务的合同和文件，了解住宅物业服务的概况和收费情况。

在新建住宅区，业主大会和业主委员会尚未成立，但物业管理已经开始。因此，开发建设单位应代表业主按照一定标准选择物业服务企业实施项目前期物业管理，并与其签订前期物业服务合同。前期物业管理合同是行政主管部门制定的示范文本，对物业服务公司和业主具有约束力，将公平维护业主和物业服务公司的合法权益。业主大会成立并与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业管理合同终止。

关于物业服务费缴费的起始时间和缴费人的问题。根据有关规定，凡纳入物业管理范围但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。因业主自身原因未办理入住手续或房屋入住手续后未实际居住而造成的房屋空置，业主应按物业服务合同全额缴纳物业服务费。

(3)两书一表(或一单)

业主收楼时，首先要检查开发商是否具备交付房屋的所有文件和资料，必要时可以要求核对相应的原件。只有证件(原件)齐全，才签署《房屋验收交接表》。开发商手续不完整的，业主有权拒绝在相应手续上签字，并要求开发商承担逾期交付的违约责任。

这些文件主要包括两书一表(或一单)。两书是指《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》、《五大责任主体工程竣工验收备案受理收据》。

商品房质量保证书是开发商对房屋质量和保修期限的承诺。

《商品房使用说明书》是对房屋结构、性能、各部分、部件类型、性能、标准的说明，以及使用注意事项。

《建设工程竣工验收备案表》是房地产向主管部门报告验收备案的详细信息，是开发商必须对房地产负责的标志性文件。

《五大责任主体工程竣工验收备案受理收据》是建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格，并向建设主管单位提交资料备案的受理收据。

商品房质量保证书.商品房使用说明书原件及建筑工程竣工验收备案表复印件可带走。

此外，还有《管道分布竣工图(水.强电.弱电.结构)》等。

四.房屋验收

1.看房间

首先，仔细检查每个房间是否达到直线、平面、正角。直线是指阴阳线要直；平面是指室内六个面要平；角是指空间角要正。

2.看墙壁

首先要仔细检查每个房间的墙壁是否平整，墙壁是否有裂缝、空鼓、污渍和表面剥落，门窗、阳台等部位是否有裂缝，尤其是房子和阳台之间的接缝是否有裂缝，这种裂缝很可能是危险的。如果在收房过程中发现房间内的墙壁结露，应考虑外墙做的保温层是否有问题。

3.看顶棚

检查天花板是否有裂缝，抹灰是否有脱皮、裂缝、霉斑等问题。

4.查渗水

主要分为外墙、屋顶渗水和厨房卫生间墙体、顶面渗水。外墙和屋顶渗水最好在房子交付前，下大雨后第二天检查。这个时候如果墙有问题，一目了然。厨房卫生间墙壁顶面渗水，可以检查相关部位是否有水渍、裂缝、粉刷是否有脱皮。

5.查地面

楼层表层与基层的粘结是否牢固，是否有空鼓；整个表层是否平整，是否有裂缝、脱皮、起砂现象。卫生间.阳台地面应低于相邻地面至少2厘米，不得有积水、泛水和渗漏。

6.测层高

房屋层高是指房屋上下两层楼层(标准层)之间的垂直距离，或者从楼层到地面(底层)之间的垂直距离，或者从楼层到屋顶(顶层)之间的垂直距离。室内净高加上20cm左右的楼层，即表层厚度等于房屋层高。消费者可以在每个室内四角和中心的五个点测量房屋的层高，看看是否符合合同。

7.试门窗

首先看门的品牌、材质、功能是否与开发商的承诺一致，注意周围的密封性是否好。如果门框间隙大，要求调整，试试锁是否好用；看门是否自由打开，是否有特殊噪音，关闭是否严格；猫眼是否清晰，门铃是否正常，电子防盗对讲系统是否正常，单元门是否可以控制和打开。

窗户要注意窗框的材质和规格，窗玻璃的材质和厚度是否符合承诺，是否有双玻璃改为单玻璃，是否有缺陷；窗户与混凝土是否无缝隙，窗户开关是否灵活，锁是否正常，窗户的密封性能如何，注意窗台是否渗水，密封条是否完整牢固，窗户底部的滑道是否光滑，护栏是否牢固，纱窗是否配置。

8.上下水

上下水管道是否有渗漏、泄漏和堵塞现象。打开水龙头，尽量让水流大一点。急一点，试试水压和排水速度。每个地漏都要进行通水试验，可以用盆或桶装满水倒入，看是否畅通。

9.验防水

这里是指厨房和卫生间的防水。具体方法是:用塑料袋装满沙子，放在地漏上，然后在厨房和卫生间储存一些水(约1~2厘米高)。24小时后，去相应的下厕所，看看顶部有没有漏水。这个测试最好和上层居民同时进行，这样既可以测试自己厕所的地面有没有漏水，也可以测试自己厕所的顶部有没有漏水。

10.检查电路

漏电保护安全可靠，电气插座安装平整牢固，电源接通正常；关闭分闸，检查分闸是否完全控制分支线路。

如果电表在室外，检查它是否能控制室内灯具和室内插座。方法是开门后看室内是否完全断电。如果电表在室内，检查闸门是否控制室内电器。控制闸门应分开。如果室内应设置控制灯光的闸门和控制插座的闸门，空调线路应与其他线路分开。

距地面30cm高的插座必须配备安全装置，厨房和厕所应靠近通风道。洗手盆上方不应有插座。卫生间洗澡用的电源插座应为防潮插座，并有防溅措施；卫生间的照明灯座必须是磁安全灯座。

检查开关和插座的牢固性；用力拉电话和电视线路，看是否虚设。插座是否正常通电，是否有保护措施，灯是否亮，开关是否正常，有线电视线、电话线、网络线是否通电。

11.验双气

供暖设备有两种，一种是散热器，一种是地暖。散热器类型更直观。一般情况下，供暖管道穿墙穿过楼板时应设置套管(在管道与墙壁或楼板的交接处，在管道上设置一小段管道)。地面套管应高出地面2~3厘米，地面初装修时应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后起墙壁和楼板。供暖管道是否通畅或泄漏需要使用专业工具进行检测，供暖公司、开发商和物业公司会在第一个供暖期前通知供暖测试。因此，在验收房屋时，没有必要进行特殊检查。燃气管道应检查是否通畅和安全。

12.设施产权的定义和其他

燃气表、电表、水表三表到户，表内产权归用户，表外产权归城市公用企业。检查销售合同中注明的设施、设备是否有遗漏，品牌和数量是否一致。一般来说，室内应清洁，无污垢，窗户应清洁，地漏和雨水应无堵塞杂物。

如果买精装公寓，还要检查装修是否符合约定的设计要求，装修材料的品牌、型号、规格是否符合合同。最后，要注意室内空气质量的检测，以免影响健康。

上述项目检查结束后，应查抄水表、电表底数，以便日后计费使用。

消费者完成房屋验收后，如有问题，应就验收中存在的问题提出询问和书面整改意见，并与开发商协商，得到问题的合理解释和书面整改承诺；如果没有问题，可以签《房屋验收交接表》，装修入住。

提示:房屋检查员一般作为专业人士或业主朋友协助购房者验收房屋，提供专业参考意见，帮助购房者及时发现房屋质量问题，并与开发商协商整改解决。但房屋检查员的房屋检查报告没有法律效力，只能作为参考证据