酝酿新限外政策封堵外资抄底

分析称不排除新限外政策出台

早在去年年底，商务部等部委便出台外商投资目录，旨在严防外资抄底中国楼市。但由于国际国内形势的变化，外资的进入反而成汹涌之势。

记者从相关渠道了解到，目前，商务部正会同有关部门研究新的限外政策，以加强和进一步规范对外商在房地产领域的投资。据分析家介绍，新政策在外资结算退场时，很可能会延迟结算时间。

结算退场政策

不久前，商务部外国投资管理司长李志群回答香港记者的问题时，为了配合国家的宏观管理，商务部加强了对外投资。商务部将与国家有关部委联合开展工作，加强和进一步规范对外商在房地产领域的投资。

同时，据相关人员介绍，国内将出台更严格的限外政策，旨在严格防止外资的复印。

中国指数研究院的一位分析人士认为：“而在此情况下，不排除新的限外政策的出台。”

沿海绿色集团首席经济学家孙飞在接受《华夏时报》采访时预计，以后政策的着力点会放在外资结汇离场的时候。主要是把短钱变成长钱，使外资获利后的退场成本变大。

这一点，外管局有识别能力。孙飞说。

2007年5月，商务部发布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审查和监督的通知》，规定外商投资内地房地产项目必须通过审查，同时未来必须由地方部门审查的外资房地产公司。

去年11月7日，国家发展改革委员会、商务部共同发布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，中国继续限制外商投资高级酒店、别墅、办公大楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地

《目录》还指出，新增对外资房地产二级市场交易和房地产中介和中介公司的限制，同时删除普通住宅用地开发建设鼓励投资类别。

“在当前国际金融环境下，内地房地产的限外政策，可预期会更加趋严。3月25日，高通智库机构发布研究报告时表示。

房地产拐点致外资进入

一边是严防外资进入，一边却是热钱滚滚而入。

目前，中国外资热钱进入增长率近年来罕见。根据商务部2月的数据，实际上利用外资增加了38%，其中大部分作为游资流入了房地产领域。

除了人民币升值、美国次级债危机等因素之外，国内的房地产形势也是让外资蜂拥而入的关键所在。

进入2008年以来，一线城市和部分二线城市的房价出现回调，部分城市如广州、深圳等降价接近30%。外资进入复印件的情况很明显。

2007年一段时间内极度扩张，负债累累的开发人员正在筹集建设资金。第一太平戴维斯(北京)有人说:有时开发人员对外资的渴望更强。外资确实计划复印进入。

同时，业内人士对记者说，一些国家房地产企业账户上只有1亿元。

上述说法得到了研究机构的证实，高吞吐量智库机构发表了研究报告书，说:2008年房地产开始，最重要的是行业资金链。由于行业环境的变革，目前行业内资金紧张的企业不在少数。”

3月27日，有媒体报道说，汇丰、渣打、花旗、东亚等主要外资法人银行已完成了与央行征信系统的连接测试，正式加入央行征信系统，将可通过该系统查询贷款者的征信记录。

此前，熟悉外资银行运作的人士对记者表示，很多外资银行都在超出央行的规定要求，超标准核准地产企业和个人住房贷款。

中国指数研究院副院长陈盛认为，限制外资银行是进一步加强外资监督的步骤之一。

香港股份内地住宅企业受到影响

SOHO中国是这项限外政策严格的最新牺牲者。该公司原计划在香港IPO筹集资金150亿港元，通过正规渠道汇入内地，支持北京前门的巨大拆迁项目。

但是到现在为止，受国家外汇管制的影响，这笔钱暂时进不去。

实力更强的公司也必须放宽自己的扩张步伐。碧桂园去年11月取消了15亿美元的借款计划，到今年1月为止恢复这个计划时，借款规模只有原来的三分之一，而且成本高于正常成本的可转换债务。

即使如此，碧桂园在新加坡市场这次借款募集的资金中，只有10%左右的资金可以进入内地市场。其中主要原因是外汇管理局的政策限制。

SOHO中国和碧桂园集团发售的资金遭遇，反映了许多开发人员现在面临的困境。在国内受到紧缩货币政策的影响，负债累累的开发人员除了寻求海外上市寻求资金外，没有办法，但是这个渠道筹集的资金很难顺利地汇入大陆。分析家认为。

对此，高通智库指出:这对国内房地产企业的潜在影响是，最近在香港和海外市场IPO等融资的住宅企业面临着恶劣的市场环境，在价格上面临着很大的压力。另外，已经在海外上市的住宅企业，再融资也受到压迫。”